相続ニュース

2014年12月10日 水曜日

タワーマンション|相続税の算出で有利になるものの・・・

 マンションにお住まいの場合、区分所有権として1戸を所有する方もいらっしゃることでしょう。所有者が亡くなると、1戸のマンションも相続財産の1つとして相続税が課される対象になります。
 中には、都心で高層ビルを住宅に使うタワーマンションをお持ちの方もおられるかもしれません。この場合、1戸の評価額は大きくなることと思います。
このタワーマンションですが、相続税を支払う場面では有利になると言われることがあります。

 相続税や贈与税を算出するとき、国税庁が定めた「財産評価基本通達」に基づいて、財産が評価されます。この評価額は、不動産の実勢取引価格よりも低くなることが一般的です。
 タワーマンションを含めたマンションの1戸の評価については、土地(敷地権)と建物の部分に分け、基本的に次のように算出します。
土地:国税庁が公表する路線価に敷地全体の面積を掛けて、
    1戸の敷地権割合を掛けます。
建物:1戸の建物に対応する固定資産税評価額を使います。
     この額は通常、建物全体の評価額を求めて、
    床面積に応じて按分します。

 このように計算すると、床面積が同じであれば、高層階でも低層階でも、角部屋でも中部屋でも、相続税評価額は同じになります。
 一方、実勢取引価格は、床面積が同じであっても、高層階角部屋の部屋ほど、高くなる傾向があるでしょう。
 そのため、タワーマンションの高層階や角部屋を所有していると、相続税評価額が低くなる効果は、ほかよりも高まると言えます。

 ところが、原則どおり評価することが著しく不適当と認められる場合に、原則よりも高く評価した事例もあります。
 例えば、相続が間近になると予想して、借入金によりマンションを購入し、相続時に原則どおり低い評価を使って相続税を計算して、マンションを使用することなく、相続直後に取引価格で売却するといった場合、マンションの評価額は取引価格によるべきとされる可能性があります。

投稿者 税理士法人 岡本会計事務所

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